把住房问题置于总统竞选的关键位置是一种挑战，因为房地产的复杂政治是一个主要原因。周五，副总统卡玛拉·哈里斯在她的经济议程中分享了新的住房计划，其中包括帮助陷入困境的租户、打击企业房东并在四年内建造300万套新住房的努力。到目前为止，民主党候选人提出了比她的共和党对手、前总统唐纳德·特朗普更为详细的住房建议。但两位候选人都面临着长期困扰美国住房政策的政治挑战，随着负担能力危机的加剧，这一挑战正在变得更加严峻：“作为一个国家，我们希望住房既能够负担得起，又能够成为创造财富的一种方式，”房地产公司 Redfin 的经济学负责人陈昭表示。
供应是我们必须担心的第一件事。“问题在于，如果价格上涨，就无法创造财富，如果价格上涨，就不再负担得起，”她说。抵押贷款利率最近终于有所回落，但购房仍然是历史上困难的。租金继续挤压着数百万租户，住房成本自去年以来上涨超过5%，导致一半以上的租房家庭“负担成本过高”。与此同时，经济仍然缺乏从250万到450万套住房。陈昭说：“供应是我们必须担心的第一件事。”“我们需要做的主要事情是建设更多的供应，而建设更多供应的主要限制因素——也许是构建更多供应的主要限制因素——通常是地方性的分区规则和建筑法规。”
这一现实是一个政治雷区。联邦政府不仅在州和市政府的分区规划上有限的影响力，而且便宜的住房风险降低现有房主的房产价值，他们可能会在投票中寻求报复。因此，也许不足为奇的是，哈里斯和特朗普都强调了在当前供应短缺市场中降低成本的方式。
在周五，哈里斯提议为首次购房者提供25000美元的首付援助，超过了拜登-哈里斯政府提出的10000美元的税收优惠。共和党的政纲同样呼吁“通过税收激励措施促进购房，并支持首次购房者”。这一政策推动标志着大约四年前开始的转变，而且只有加剧了。国家低收入住房联盟总裁兼首席执行官黛安·延特尔说：“在2020年之前，当总统候选人谈论住房时，一直是关于中产阶级的购房。”她说，现在，特别是民主党人正在比以往更加重视这个问题，包括“对最低收入人群的需求”，部分原因是“危机本身”的严重性。
住房开发商表示，更慷慨的税收激励措施和更少的繁文缛节将有助于激发更多的住宅建设。特朗普则表示，对合法和未经授权移民进行全面打击，包括拘留和驱逐数百万人，将为美国公民释放住房供应，降低价格。但一些经济学家对这一结论提出质疑，主要是因为对新供应的影响：削减建筑行业庞大的外国劳动力可能会限制住房建设。“通常认为，移民限制的净效应是对住房成本施加上升压力，”自由主义倾向的卡托研究所的常务副总裁斯科特·林西科姆说。此外，一些分析人士表示，特朗普对加大关税的呼吁可能会推高许多建筑材料的成本，从而抑制发展。
特朗普竞选团队的一位发言人没有直接回应这些批评，但表示前总统“将控制联邦支出，制止驾驶住房成本上升的不可持续的非法入侵，为美国家庭减税，消除昂贵的法规，并释放适当比例的联邦土地用于住房。”
两党都支持将更多联邦拥有的土地开发，以及其他提高供应的想法。周五，哈里斯提出了一项新的税收优惠措施，针对“入门级住房”的建造商、扩大为建造经济租赁房屋提供的税收激励，以及一个400亿美元的基金“以促进创新的住房建设”。
国家住宅建筑商协会的首席执行官吉姆·托宾表示，他欢迎税收激励措施来推动发展，但表示仍然存在太多障碍。“这届政府一边说着增加供应，一边又在创造更多供应的道路上设置更多障碍，”他说。他引用了今年联邦机构采用的支持政府融资的新住房的能源效率标准。堪萨斯城分会表示，这一举措将使该地区的房价每套房屋上涨超过31000美元，每年仅节省657美元的能源成本。托宾表示，政府应该放松法规，利用联邦资金鼓励分区改革。“在许多地方，建设变得过于困难，价格也在上涨，”哈里斯在周五的北卡罗来纳州承认。“我们将消除障碍，减少繁文缛节，包括在州和地方层面，”她说。
白宫已经试图影响分区规则，包括通过向寻求修改分区法规以容纳更多经济适用住房的市政府提供补助金计划。虽然赵同意资金是联邦政策制定者可以施加的“主要压力”，以寻求这种改革，但她表示，迄今为止，政府的住房努力代表了“很多在边缘挠的做法”。
住房限制建造单户住宅的分区规则已经成为政治焦点。
一位哈里斯竞选团队发言人表示，她将“继续为所有美国人争取负担得起的住房，并且她是使得美国最臭名昭著的贪婪房东唐纳德·特朗普再次失败的理想候选人。”相比之下，共和党政府可能不会推动分区改革。
特朗普曾誓言保护单户住宅分区，以抵御试图通过增加住房密度降低价格的开发商和政策制定者。在他2020年的再选竞选中，他指责支持者威胁要通过引入低收入居民和“罪犯”来摧毁郊区。一些住房经济学家警告称，这种立场是错误的。“如果联邦政府试图在州和地方层面积极保护单户住宅分区，这将对这些地方的住房负担能力不利，”林西科姆说。
特朗普在分区问题上一直摇摆不定。在任职期间，住房和城市发展部长本·卡森批评了单户住宅分区，并赞扬了那些让建造多户单位更容易的城市。但在卡森为2025年项目撰写的住房章节中，前部长表示，“保守派政府应该反对任何削弱单户住宅分区的努力。”
尽管特朗普最近告诉彭博社，他将放松环境和许可规定以降低成本，但他在本月的一次集会上承诺：“在距您家旁边的地区不会有低收入住房开发项目。”
戴维斯·贾安吉乌里奥是 NBC 新闻商业和经济部门的实习生。